Q: 我如果跟房仲看中了某間房子後,要如何進行議價與洽商?

A:
1.為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業
者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公
平會要求業者應做到下列事情:
（1）房屋仲介業者如果提出斡旋金要求，應同時告知消費者也可選擇採
用內政部所訂定的「要約書」。
（2）如果消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡
旋的目的，明確告知消費者的權利義務。
（3）仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易
法第25條的規定。
2.也就是說，如果仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知」
消費者有選擇採用「要約書」的權利，否則將會被認定違反公平交易法
第25條的規定。
3.公平會更建議仲介業者應該以另一份書面文件提供給消費者簽署，以便
能告知消費者「斡旋金」及「要約書」的替代關係及其選擇權。

https://www.tph.moj.gov.tw/4421/4475/632364/941534/

不動產交易實價登錄不實之刑事責任
111-03-14

法律問題Q&A
去年房地產火熱，房價漲聲連連，政府也制定許多新的規定。有在注意房地產的聽眾朋友，一定知道現在不動產交易都要登錄買賣交易的實際價格，就連預售屋也一樣。登記的項目，從過去的路名外，尚包括門牌號碼及房屋、土地的坪數、房屋與車位的交易金額。如果看到某些物件登錄的交易價格高出週遭物件很多或創新高，你是否也會產生懷疑，這是不是真的成交價格，還是有人刻意造假，抬高單價，炒作房價。今天就來談談，以不實的買賣契約交易價格進行登錄，會有什麼刑責呢？
又實務上也常聽到所謂的「零元買房」，這可能嗎？零元如何買房？是不是真的？有沒有違法呢？民眾在購屋時，如有建商或代銷業者為了幫你提高貸款成數，而讓你簽所謂的「A、B」約，再來向銀行貸款，貸到更高的金額，這樣可以嗎？有違法嗎？

一、實價登錄申報內容
(1)申報價格資訊：包括「車位個數」、「不動產交易總價」、「土地交易總價」、「建物交易總價」、「車位交易總價」及車位標的清冊之「車位價格」欄位。
(2)交易面積資訊：包括「土地面積」、「權利範圍」、建物標的清冊之各項面積及車位標的清冊之「車位面積」欄位。

二、常見不實內容
交易總價不實，例如實際交易總價為900萬元，但在契約上載1200萬元。其目的除了可抬高交易價格炒作房價，以利其他物件拉高價格。另外，可以較高之總價向銀行辦理貸款，上述實際總價為900萬元，如貸八成，只能貸到720萬元。如以1200萬元貸款，銀行承辦人如沒有仔細估價，如仍以八成數，則可貸到960萬，就可以達成0元買房，還多60萬現金。

三、小心成為共犯
1.使公務員登載不實罪
公務員僅形式審查，非實質審查。
2.詐欺罪
以少報多、人頭借款、虛假之買賣契約

四、別以為只有三年以下
詐貸銀行一億元以上屬重罪。以不實的交易價格向銀行辦理貸款，如獲取之財物或財產上利益達新臺幣一億元以上者，處三年以上十年以下有期徒刑。不可謂不重啊。

（相關條文）
刑法第 214 條
明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。

刑法第 339 條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。

銀行法第 125-3 條
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使銀行將銀行或第三人之財物交付，或以不正方法將虛偽資料或不正指令輸入銀行電腦或其相關設備，製作財產權之得喪、變更紀錄而取得他人財產，其因犯罪獲取之財物或財產上利益達新臺幣一億元以上者，處三年以上十年以下有期徒刑，得併科新臺幣一千萬元以上二億元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。

平均地權條例
第47條： 土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。
權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
前項買賣案件，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：
(一) 買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。
(二) 買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。
前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。
第2項、第3項登錄資訊類別、內容與第五項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
第81條之2： 違反第47條第2項規定，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。
不動產經紀業管理條例
第24條之1： 經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。
經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。
前二項受理申報登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。
前三項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。
第1項、第2項登錄資訊類別、內容與第4項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
第29條： 經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：
一、 違反第12條、第18條、第20條或第27條規定者，經主管機關限期改正而未改正者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。
二、 違反第24條之1第1項、第2項或第24條之2規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。
三、 違反第7條第6項、第11條、第17條、第19條第1項、第21條第1項、第2項或第22條第1項規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。
四、 違反第7條第3項、第4項或第8條第4項者，應予停止營業處分，其期間至補足營業保證金為止。但停止營業期間達1年者，應廢止其許可。
經紀業經依前項第1款、第2款或第3款處罰並限期改正而屆期未改正者，應按次處罰。
第24條之1、第24條之2及本條第1項第2款之施行日期，由行政院另定之。
不動產經紀業管理條例施行細則
第25條之1： 本條例第29條所定之處罰，由經紀業所在地直轄市或縣 (市) 主管機關為之；經紀業分設之營業處所所在地或經紀業、營業處所執行業務行為所在地，與經紀業所在地非屬同一行政管轄區域而有本條例第29條第1項第1款、第2款或第2項規定情事之一者，由該營業處所所在地或經紀業、營業處所執行業務行為所在地之直轄市或縣 (市) 主管機關查明後，移請經紀業所在地之直轄市或縣 (市) 主管機關為之。
地政士法
第26條之1： 地政士應於買賣受託案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。
前項申報受理登錄成交案件實際資訊，主管機關得委任所屬機關辦理。
前二項登錄之資訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。
已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。
第1項登錄資訊類別、內容與第3項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
第51條之1： 地政士違反第26條之1第1項規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，應按次處罰。

委託買賣房屋時，經常會有的專任約＆一般約是什麼?

▶專任約
• 定義
－專任約即「專任委託銷售契約書」，由屋主委託「單一」房仲業者全權代理銷售，並簽署完全授權的銷售契約。
－契約期限彈性，通常為數月至一年。
• 特點
－在專任約下，屋主不得自行銷售，由指定的仲介專業團隊全程負責推廣、行銷、及銷售該房產。
－種契約強調單一聯繫窗口，有效減少屋主與買家間的溝通障礙，同時專業仲介能專心致力於銷售。

▶一般約
• 定義
－一般約指的是「一般委託銷售契約書」，允許屋主委託「多家」房仲業者協助銷售同一物件。
－同樣有銷售期限，且屋主保有自行銷售的權利。
• 特點
－屋主可以自己銷售，並且多家仲介業者同時參與銷售，提高曝光度。
－買家可能會面對不同仲介提供的價格差異。

專任約v.s.一般約 優缺點

針對專任約及一般約的優點及缺點分析如下：

專任約
優點
➤積極銷售：房仲較為積極且願意花時間投入，提高銷售效率。
➤集中行銷：使用公司的廣告資源，行銷力度較大，增加曝光度。
➤單一窗口：簡化溝通，買賣雙方降低溝通成本。
➤專人帶看：進出物件人員較單純，買家只能透過專任仲介帶看。
➤屋況維護：在專任期間，如發現房屋毀損，有明確人員負責。
缺點
➤資訊封閉：受限於指定仲介，資訊不如一般約開放。
➤底價限制：可能有底價限制，中途有人出價後即成交，屋主無法反悔。
➤合約風險：屋主提前終止合約可能受阻，有可能被刁難。

一般約
優點
➤自主銷售：屋主可同時對外銷售，增加曝光機會。
➤多元曝光：由多家仲介業者參與銷售，提高物件曝光度。
➤反悔彈性：沒有底價即成交的限制，屋主可更靈活地反悔。
➤價格彈性：沒有房屋底價限制，有機會賣得更高價。
➤委託前簽約：可先委託後再簽約，提供更大的合作彈性。
缺點
➤行銷差異：不同仲介行銷力度不一，曝光效果可能受到影響。
➤門禁管制：進出房子的人員較複雜，較難管理。
➤責任歸屬：買方增多較難釐清損壞的責任歸屬，增加風險。
➤時間成本：花費較多時間與精力與多家房仲業務接洽。


買賣房屋時，為什要找房仲業者?


委託房仲買賣房屋有諸多好處，以下歸納幾點主要優勢：

1. 一條龍式服務
委託房仲能協助屋主節省大量時間和精力，專注於生活和工作，由專業經紀處理賣房過程中的各項事宜，包括帶看、溝通、和潛在買家的協商。

2. 縮短銷售時間
委託房仲能利用其廣泛的銷售手法和廣告資源，提高房屋曝光度，吸引更多潛在買家，有效縮短銷售時間。

3. 降低交易風險
由於涉及大筆金額的交易，委託房仲提供額外保護，避免詐騙風險，豐富的房產知識和經驗幫助屋主篩選潛在危機，提供額外安心感。

4. 諮詢周遭行情
房仲擁有深耕房屋買賣領域的豐富經驗和市場知識，提供專業意見和建議，協助屋主制定最佳的銷售策略，了解市場價值，避免面對鄰居或親戚的價格議價。

5. 維持房屋整潔
通常房仲會不定期維護房屋清潔和整體屋況，提高房子的吸引力，有助於成功交易。

6. 保障售後服務
房仲不僅提升銷售速度，還提供專業代書、履約保障等服務，保障買賣雙方的權益。在房屋出售後，如有爭議，房仲也居中協調，提供售後服務。

透過上面詳細的介紹，每位賣家或買家在做出房仲契約的選擇時，都需依據自身需求、市場狀況和未來計劃，綜合考量作出明智的抉擇，這兩種契約都有其獨特的優勢，相對也有一些限制，因此在做出最終的房仲契約選擇前，與專業房仲深入溝通，並尋求其專業的建議，將有助於確保你的房屋交易一切順利且成功！

※ 本文中提到有關一般約、專任約之定義與內容僅供參考，實際可能因屋主或房仲各自需求而有所不同，最終以雙方溝通、確認為準。

依據行政院公平交易委員會第 842 次委員會議紀錄

議案：四、關於修正本會對於不動產相關行業之規範說明案。
決議：
（三）「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣
制度之規範說明」修正如次：
.............
1.修正草案第二點修正為「二、名詞定義
（一）不動產：
指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；
房屋指成屋及預售屋。
（二）不動產經紀業：
指經營不動產仲介或代銷業務者。所稱仲介業務，指從事
不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；所稱代銷業務，
指受起造人或建築業之委託、負責企劃並代理銷售不動產之業務。
（三）聯賣制度：
本規範所稱『聯賣制度』（即 Multiple listing services,
簡稱 MLS），限指不動產經紀業者利用網際網路行銷
通路之特性，共用資訊系統以組成聯賣資訊網，將
開發完成之待租售物件上網，讓其他不動產經紀業
者透過該資訊平台，了解各家業者待租售物件訊
息，並共同尋找買方（承租人），以增加成交機會。
因此，開發案源之經紀人與銷售案源之經紀人可能
分屬於不同不動產經紀公司。（四）專任委託：指委
託人於委託特定不動產經紀業者仲介期間內，不得
自行將所委託之不動產標的物出售、出租或另行委
託第三人仲介。」

經濟效益
不動產經紀業者所實施的聯賣制度，基本上是資訊統合的
機制，個別的買方（承租人）或賣方（出租人），可
經由單一不動產經紀公司（或經紀人）所提供的勞
務擴展至整個市場領域，對於買賣（租賃）雙方均
有降低交易成本之效益。而業者得透過聯賣資訊網
將買方（承租人）與賣方（出租人）組合成一個聚
集（pool），以增加撮合的效率與數量。再者，聯賣
資訊網的規模越大，越能提高撮合機率與降低搜尋
成本，賣方（出租人）不必與多家不動產經紀公司
簽約，買方（承租人）亦不用尋找多家不動產經紀
公司，案源在市場的曝光率增加，咸認聯賣資訊網
的規模越大，越能增進撮合買賣（租賃）雙方完成
交易的機率。另外，由於不動產經紀業市場普遍存
有資訊不對稱特性，不動產經紀業者為唯一全盤掌
握買賣（租賃）標的物狀況者，在買賣（租賃）雙
方無法充分了解及掌握不動產經紀業者的能力及所
提供的服務品質下，交易糾紛時有所聞。倘不動產
經紀業者經由加入聯賣資訊網，透由該聯賣資訊網
所提供之服務保證或商譽塑造，亦能有效解決資訊
不對稱可能產生之逆向選擇問題。

由上可知，不同品牌、不同業者經由加入
聯賣資訊網，（俗稱:不動產聯賣平台），
透由該聯賣資訊網所提供之服務保證或商譽塑造，
當能有效解決資訊不對稱可能產生之逆向選擇問題，
對於買賣（租賃）雙方均有降低交易成本之效益。